Copyrights. Eva Unanua Murias Abogada, 2026. Todos los derechos reservados.
La nulidad de las cláusulas de gastos hipotecarios sigue siendo una de las vías más efectivas de defensa del consumidor en España. Tras más de una década de jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, los bancos continúan enfrentando reclamaciones millonarias por los gastos de constitución de hipoteca que indebidamente repercutieron sobre los clientes. La reciente reforma procesal introducida por el Real Decreto-ley 6/2023 ha simplificado notablemente el procedimiento, abriendo la puerta al juicio verbal en la gran mayoría de casos y reduciendo tanto plazos como costes para los afectados.
En este artículo analizamos de forma exhaustiva las estrategias jurídicas para reclamar y obtener la devolución de gastos hipotecarios, actualizadas a la jurisprudencia de 2025. Desde la correcta cuantificación de la demanda hasta las últimas posiciones del Tribunal Supremo sobre prescripción, pasando por las mejores prácticas probatorias y la optimización de la condena en costas. Una guía práctica pensada tanto para consumidores como para profesionales del Derecho que buscan maximizar las probabilidades de éxito.
La declaración de nulidad de la cláusula de gastos encuentra su principal sustento en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, interpretado de forma sistemática con la doctrina del Tribunal Supremo (especialmente las sentencias 705/2015, 49/2019, 35/2021 y 857/2024) y las resoluciones del TJUE (asuntos C-421/14, C-224/19 y la relevante sentencia de 25 de abril de 2024). Los tribunales han establecido de manera inequívoca que la imposición íntegra de los gastos al consumidor constituye una cláusula abusiva por falta de transparencia y desequilibrio contractual.
La reciente STS 857/2024, de 14 de junio de 2024, ha supuesto un antes y un después en materia de prescripción. El Alto Tribunal ha fijado que, salvo prueba en contrario por parte de la entidad financiera, el dies a quo del plazo de prescripción de la acción de restitución comienza en la fecha de firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula. Esta doctrina ha sido ratificada en sentencias posteriores de 2025, lo que ha llevado a numerosas entidades a allanarse en recursos de casación, como ocurrió en la STS 2389/2025 de 26 de mayo.
Esta evolución jurisprudencial ha reforzado la posición de los consumidores, permitiendo que incluso hipotecas firmadas en los años 90 sigan siendo reclamables en 2025 y 2026. La nulidad es imprescriptible, mientras que la acción de restitución goza ahora de una protección mucho más amplia que la ofrecida por la doctrina anterior.
La doctrina actual del Tribunal Supremo establece un reparto preciso de los gastos que resulta esencial conocer para redactar correctamente la demanda y evitar estimaciones parciales que perjudiquen la condena en costas:
Este reparto debe reflejarse de forma clara en el suplico de la demanda. Reclamar conceptos con escaso respaldo jurisprudencial puede derivar en una estimación parcial que impida la condena en costas al banco, uno de los aspectos más importantes desde el punto de vista económico para el cliente.
La modificación del artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha elevado el umbral del juicio verbal hasta 15.000 euros. Dado que la inmensa mayoría de reclamaciones por gastos hipotecarios se sitúan entre 1.500 y 4.500 euros, el procedimiento verbal se ha convertido en la vía procesal predilecta. Sus ventajas son notables: mayor agilidad, ausencia de escrito de contestación obligatorio, posibilidad de sentencia in voce y reducción significativa de costes.
La acumulación de la acción de nulidad con la de restitución (art. 71 LEC) sigue siendo la estrategia recomendada. Permite obtener una resolución integral y evita la fragmentación de litigios. Además, la reforma procesal ha potenciado el uso de medios telemáticos y la posibilidad de celebrar vistas por videoconferencia, lo que facilita enormemente la tramitación para despachos especializados.
Deben comparecer en la demanda todos los prestatarios que firmaron la escritura. La omisión de alguno de ellos genera problemas de litisconsorcio pasivo necesario que pueden acarrear la inadmisión o el sobreseimiento. En caso de fallecimiento de alguno de los titulares, será necesario acreditar la condición de herederos.
Respecto a la legitimación pasiva, debe demandarse a la entidad financiera originaria del préstamo, aunque el crédito haya sido cedido, titulizado o subrogado. Los tribunales vienen considerando que la cesión de crédito no transfiere la responsabilidad por cláusulas abusivas previas a la cesión.
El éxito de la reclamación depende en gran medida de un expediente probatorio sólido. La carga de la prueba corresponde al consumidor (art. 217 LEC), por lo que resulta imprescindible aportar:
Es recomendable acompañar un informe pericial económico que concrete el importe exacto reclamable, incluyendo el cálculo de intereses legales desde cada fecha de pago. Este documento suele tener gran peso en la fase de vista y ayuda al juez a dictar una sentencia concreta y detallada.
Aunque la nulidad de la cláusula es imprescriptible, la acción de restitución sí está sujeta a prescripción. La STS 857/2024 ha supuesto un cambio radical: el plazo de cinco años no comienza con la firma del contrato ni con la STS 705/2015, sino con la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula concreta, salvo que el banco pruebe que el consumidor tuvo conocimiento efectivo anterior de su carácter abusivo.
Esta doctrina ha cerrado temporalmente la vía de la prescripción a las entidades financieras. No obstante, sigue siendo recomendable interrumpir cualquier posible plazo mediante el envío de un burofax o requerimiento notarial fehaciente antes de interponer la demanda. Este acto interrumpe el cómputo y genera prueba documental de la diligencia del consumidor.
El artículo 394 de la LEC establece la condena en costas al vencido, pero permite su imposición parcial en caso de estimación parcial de la demanda. Por ello, la estrategia más inteligente consiste en centrar la reclamación en aquellos conceptos con mayor respaldo jurisprudencial (registro, gestoría, 50% notaría y tasación cuando proceda) y evitar reclamar conceptos controvertidos como el IAJD, cuya devolución depende de la normativa autonómica.
Una redacción precisa del suplico, acompañada de un cálculo detallado y fundamentado, aumenta significativamente las probabilidades de obtener una condena íntegra en costas. Los despachos especializados consiguen habitualmente que el banco asuma el 100% de los costes procesales, lo que hace que la reclamación resulte completamente gratuita para el cliente.
Los mejores despachos especializados en derecho bancario ofrecen actualmente condiciones muy ventajosas para el consumidor:
Esta estructura de “no win, no fee” ha democratizado el acceso a la justicia en esta materia, permitiendo que miles de consumidores recuperen cantidades que, de otro modo, habrían quedado en manos de la banca.
Si firmaste una hipoteca antes de 2019, es muy probable que tengas derecho a recuperar entre 1.500 y 4.000 euros de media por los gastos hipotecarios que te hicieron pagar de forma abusiva. No importa que la hipoteca ya esté pagada o incluso cancelada: el derecho sigue vivo. Los tribunales están dando la razón a los consumidores de forma mayoritaria y los bancos cada vez se resisten menos, especialmente tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo.
La combinación de la STS 857/2024 con la reforma procesal del RDL 6/2023 ha creado un escenario especialmente favorable para las reclamaciones de gastos hipotecarios. La consolidación de la doctrina sobre el dies a quo de la prescripción, unida a la generalización del juicio verbal y la posibilidad de sentencia oral, configuran un procedimiento de alta eficiencia y elevada tasa de éxito.
Las estrategias ganadoras pasan por una cuidadosa selección de los conceptos reclamados, una probatoria robusta (especialmente pericial económica), la interrupción preventiva de plazos y una redacción del suplico que facilite al juez la estimación íntegra. Los despachos que han incorporado estas actualizaciones jurisprudenciales y procesales están obteniendo ratios de éxito superiores al 92% y condenas sistemáticas en costas, lo que convierte esta vía en una de las más rentables y seguras dentro del derecho civil actual.
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